1. Akt: Den Landgütern von Gräfin Mariza steht ein neuer Verwalter vor, der sich Béla Török nennt, aber eigentlich der verarmte Graf Tassilo Endrödy-Wittemburg ist. Tassilo will solange als Gutsverwalter arbeiten, bis er die Mitgift für seine Schwester Lisa, die vom finanziellen Ruin der Familie nichts erfahren soll, zusammengespart hat. Um die Schulden abzudecken, hat Tassilo seinen Freund Karl Stephan Liebenberg beauftragt, den gesamten Familien­besitz der Endrödy-Wittemburg zu veräußern. Der Freund überbringt Tassilo die Nachricht, alles geregelt zu haben.

Nach längerer Abwesenheit kündigt Mariza ihren Besuch auf dem Lande an. Sie hat eine große Gesellschaft – darunter auch ihren langjährigen Verehrer Fürst Populescu – eingeladen, um ihre Verlobung mit einem gewissen Koloman Zsupán zu verkünden. Die Verlobung wird allerdings ohne Bräutigam stattfinden, wie Mariza zur allgemeinen Verwunderung mitteilt. In Wahrheit hat sie sich den Bräutigam (mit dem Namen einer Operetten­figur!) nur ausgedacht, um lästige Verehrer abzuhalten.

Tassilo stellt sich als neuer Verwalter vor und wird von Mariza mit großer Herablassung behandelt. Unerwartet steht er seiner Schwester Lisa gegenüber, die in Marizas Gefolge angereist ist. Tassilo lässt Lisa in dem Glauben, er habe sich aus Liebe zu einer Frau anstellen lassen und bittet sie um Diskretion bezüglich seiner wahren Identität.
Überraschend erscheint ein Baron Koloman Zsupán, um seine zukünftige Braut kennenzulernen. Hartnäckig fordert er Mariza auf: „Komm mit nach Varašdin!”

Die Gesellschaft feiert ausgelassen, während Tassilo, der nicht dazugebeten wurde, melancholisch an frühere Zeiten denkt. Als er sich weigert, sein Lied für Mariza erneut zu singen, entlässt sie ihn kurzerhand aus ihren Diensten. Der Feierlaune der Gesellschaft tut das keinen Abbruch. Man beschließt, in die Stadt ins Tabarin zu fahren.

Die Zigeunerin Manja weissagt Mariza, dass sie sich binnen vier Wochen in einen Mann von edler Herkunft verlieben wird. Mariza fährt nicht mit ins Tabarin. Nachdem alle Gäste abgereist sind, kommen sie und Tassilo einander näher. Mariza will ihren Verwalter nicht verlieren und nimmt die Kündigung zurück.

2. Akt: Die vier Wochen sind vergangen. Lisa hat sich in Zsupán verliebt, obwohl dieser nur von Gräfin Mariza schwärmt. Endlich gesteht sich Zsupán seine Gefühle für Lisa ein. Und die Gräfin findet immer mehr Gefallen an ihrem neuen Verwalter, wenngleich sie in ihren Träumen immer noch von anderen Verehrern verfolgt wird …

Fürst Populescu will wissen, ob er der Glückliche ist, in den Mariza sich verliebt hat. Doch sie lehnt erneut ab, mit ihm ins Tabarin zu fahren. Populescu scheut weder Kosten noch Mühen, um das Tabarin zu Mariza zu holen. Und er sät Zweifel im Herzen Marizas, das längst ihrem Verwalter gehört: Aus einem abgefangenen Brief Tassilos an Liebenberg geht eindeutig hervor, dass Tassilo ein Adeliger in Geldnöten ist; außerdem vermutet Populescu, dass Tassilo und Lisa heimlich ein Paar seien.

Vor versammelter Gesellschaft deckt Mariza Tassilos wahre Identität auf. Sie beschuldigt ihn, sich als Mitgiftjäger eingeschlichen zu haben und wirft ihm eine große Summe Geldes hin. Da gibt sich Lisa als Tassilos Schwes­ter zu erkennen. Mariza ist innerlich erleichtert – doch der Bruch mit Tassilo scheint unüberbrückbar.

3. Akt: Nach durchzechter Nacht gesteht Populescu seinem Saufkumpanen Zsupán, dass er immer noch unsterblich verliebt ist in eine Fürstin, die er seit Jahren nicht mehr gesehen hat.

Tassilos Tante, Fürstin Božena, erscheint überraschend in Begleitung ihres Kammerdieners Penižek. Sie hat das Erbe Tassilos zurückgekauft und auch gleich eine Braut für ihn ausgesucht, die ihr Neffe ablehnt. Im Gespräch mit Mariza findet Božena heraus, dass die Gräfin Tassilo liebt und ihr Verhalten bitter bereut.

Zsupán entpuppt sich als Hochstapler, doch Lisa beschließt, bei ihm zu bleiben. Fürst Populescu erkennt in Božena seine Jugendliebe wieder. Eine Doppelhochzeit bahnt sich an … und auch Mariza und Tassilo bekennen sich endlich zu ihrer Liebe.